（原标题：贝壳尝试地产拓荒的另一种可能：带着购房者去拿地、瞎想、建房）网赌游戏软件

2024年的终末一天，贝好家在上海和杭州拿下两幅住宅用地。上海地块位于奉贤新城，建筑面积3万平方米驾驭，成交价6.97亿元；杭州地块建筑面积3.8万平方米，成交价6.23亿元。

贝好家为贝壳旗下公司。2023年7月，贝壳书记启动“一体三翼”战术升级，贝好家成为继经纪、家装和惠居除外的第四条业务线。把柄官方界说，贝好家为贝壳旗下数据驱动型住宅拓荒就业平台。

这不是贝好家第一次拿地。2024年7月，贝好家在西安以1.34亿元拿下两幅地皮；9月，贝好家以10.76亿元在成都拿下一幅地皮。目下，贝好家在世界主要城市参与拓荒的房地产状貌卓绝10个。

但贝好家自以为不是一家拓荒商。

贝好家北京区域总司理宋兴华告诉经济不雅察网，贝好家C2M（从奢靡者到制造家）理念主要依托贝壳平台的海量数据，为房地产状貌提供精确定位和匹配度。奏凯拿田主淌若为了考据这一理念。

宋兴华说，一个房地产状貌销售遭受坚苦，并不是操盘才略的问题，也不是营销东谈主员不够颓落，其实是前端家具定位出了问题，贝好家的中枢扉念等于匡助拓荒商在前期作念好家具定位，幸免后期销售出现问题。

天然培植一年过剩，但贝好家雅致开展业务独一半年时刻。宋兴华说，他莫得干过一天拓荒商，2023年10月，他被派驻到一个贝壳相助的房地产状貌工地学习，一直到2024年4月收尾。

2024年4月，贝好家团队开动调研房地产市集，宋兴华用了两个月跑了18个城市，看了200多个房地产状貌，还去了好意思国、日本、泰国和新加坡等国度调研，“看东谈主家怎么穿越周期，如何作念家具”。

目下，贝好家有200东谈主的团队，其中30%—40%的东谈主员作念本事家具研发。频年，由于民营房企频发流动性风险，贝好家从房地产企业挖到不少优秀东谈主才，这些东谈主才成为贝好家插足房地产拓荒业务的中坚力量。

北京长安华羲状貌是贝好家C2M理念落地现实后首个入市销售的状貌。2024年12月15日，该状貌初次开盘，经过屡次加推，两个半小时成交16亿元，成为2024年北京楼市去化最快的状貌之一。

电建地产和贝好家在长安华羲状貌相助中罗致“同股同权”模式。宋兴华说，这是一种风险共担机制，贝好家为了解说我方在C2M理念方面的才略，欣喜承担状貌失败带来的风险和损失。

长安华羲状貌共有78平方米、96平方米、118平方米和135平方米等四种户型，贝好家C2M模子给出的户型配比漠视是“3421”，即四种户型房源占总房源比重划分为30%、40%、20%和10%。

宋兴华说，电建地产始终深耕门头沟，对当地市集需求有明晰的意志。长安华羲状貌作念家具定位时，电建地产用传统模式作念了家具类型及套型配比。贝好家将C2M生成的模子交给电建地产时，两边发现，两份有筹办险些一模一样。

长安华羲状貌开盘前有两周蓄客期，蓄客期内，购房者对各个户型的本色认购比例，以及首期开盘各个户型的本色去化比例，与状貌定位模子的偏差均在3个百分点内。不同的是，贝好家的模子是期骗大数据“跑出来”的。

宋兴华告诉经济不雅察网，C2M模式不仅用在家具瞎想上，相通用在拿地智力。一块地皮出来后，贝好家不错在15天内“跑出”一份完好意思的家具有筹办，“一个地块该不该拿，不是看当今的市集，而是基于将来状貌开盘时的市集行情”。

传统的房地产投资模式从投资拿地到拓荒拓荒，再到市集营销，更多是前端决定后端，拿到什么地，作念成什么类型的家具，就只可销售什么家具。在房地产市集插足下行期，这一模式的缺点开动表示，无数滞销状貌出现。

与传统房地产拓荒模式相背，贝好家试图期骗AI算法对贝壳的海量来去数据进行分析，把柄市集需求决定投资拿地和家具定位。

宋兴华说，无论是奏凯拿地，照旧与其他拓荒商相助拓荒，贝好家都是为了考据C2M模式的着实性，同期亦然为了检会团队的业务才略，“咱们的模子好不好，光说没东谈主信赖，必须拿出本色案例”。

对话

经济不雅察网：贝好家的C2M理念是如何达成的？

宋兴华：咱们是基于海量数据，期骗大数据和AI本事，提供得志购房者需求的家具定位有筹办。它主要靠C2M模子，期骗AI算法挖掘客户需求，联结市集供给和区位盘算、楼盘属性等多维数据，输出项筹办家具定位有筹办。再加上专科东谈主工的可行性研讨及前期客户触达的考据，就能输出针对任何一个地块的初步定位有筹办，不错用来相通、判断这个地是否要拿，因为它一经包含了这块地将来项筹办套型配比、价钱盘算等。

再进一步，咱们和潜在客户作念需求鸠合后，能输出初步瞎想有筹办，包括更具体的社区、景不雅、建筑、套型致使户型等，这版有筹办能够奏凯相通应用到状貌报规阶段。

这么，家具定位+家具瞎想就组成了C2M家具科罚有筹办，亦然咱们对相助方提供落地相助模式的“1+2”模式的重心“1”。另外的“2”，划分是机动各种的资金维持、线上线下一体化营销赋能，比如，资金维持包括同股同权和债权状貌，也包括相助拿地。资金维持和营销赋能都是可选的。

经济不雅察网：是以在你们的家具科罚有筹办中，数据是最中枢的，你们主要用哪些数据？

宋兴华：主淌若基于四个方面的数据。

第一，新址市集数据。这个数据拓荒商也有，问题在于拓荒商的数据不是一个市集化数据，受网签速率、营销策略等铁心。当拓荒商用非市集化的数据对将来作念预判时是有问题的。但由于畴昔市集供不应求，这个问题被秘籍了。

第二，二手房成交数据。这个数据独一咱们有，你在北京卖屋子，念念卖些许钱、中间调了几次价、有些许东谈主看过屋子、真实的成交价等，独一咱们知谈，所有这个词这个词经过咱们都纪录下来了，其他拓荒商不具备这些数据。

第三，客源数据。这个数据相比稀缺，比如长安华曦府状貌，有些许客户念念在附近买房，他们线下看过些许套屋子，看的是几居室，这些举止咱们知谈，从中不错筛选出最有可能成交的客户。

第四，房源数据，基于贝壳新址和二手楼盘字典产生无数房源数据。

这四块数据拼成了C2M模子最底层的数据基础。 

经济不雅察报：今天的住宅拓荒，好多要素是定好的。比如一块地的位置、容积率以及一些国法的功能等，而购房者的需求是等闲分化和束缚变化的，C2M家具定位怎么在这些要求下还能阐扬较大作用？

宋兴华：其实任何交易模式的中枢，都是创造供需匹配。房地产拓荒也一样，关键是供给和需求怎么才能对得上。C2M精确家具定位，等于但愿科罚这个问题。

领先，对一个楼盘来说，只须主流客户群体别跑偏，状貌就不会出大问题。C2M模子跑完以后，我省略知谈百分之七八十的客户准备买什么屋子，这一波主流需求不会跑偏，将来状貌就不会出大的问题，基本能成。

其次，到底怎么知谈客户念念要什么？刚才先容了咱们数据的四个维度，客户举止留痕数据、就业者解读数据、客户真实成交数据——这属于现存的大数据深度挖掘的维度。

还有一个维度，是将来客户需求的深度触达、挖掘。

咱们里面有一个潜在客户模子，此刻咱们聊天的时候，有好多客户看屋子，咱们会把柄这些客户的特征为附近新址状貌寻找潜在客户。比如，今天成交客户的特征是“带看5次以上，首付200万元以上，线上点击50次以上”，咱们用这个特征判断此时此刻还莫得买房的客户，谁离咱们的成交最近。在将来90天内的成交客户占比能到80%。

就在2024年12月31日，伴跟着咱们在上海奉贤拍地，咱们上线一个“共筑好家“板块，把政府批注供应的地皮放在网上，比如你相中哪块地了，将来念念买这块地建成的屋子，让你来投票，要些许平方米的屋子、几居室、给与些许钱的价钱，稀疏要求是什么，比如念念要一个会所，最佳有个拍浮池或者建一个小孩学习的所在。这些需求以前莫得拓荒商能够真是精确、无数地提前触达，客户也莫得契机参与到屋子的瞎想中，但将来是不错达成的。

当咱们在拿地之前，一经拿到无数客户需求，带着客户去拿地、作念瞎想、建房，逐渐走向定制，也等于真是的“供需匹配”，或者用驾驭部门的说法，是“以东谈主定房、以房定地、以房定钱”。

至于说一些笃定的要素会铁心，其实都是有空间的。比如，兼并个容积率的地块，咱们不错有无数种套型配比的排布步调，但到底哪一种是最科学的，谁说了算？以前是拓荒商、瞎想单元把柄教养来，但将来可能达成让购房者说了算。天然这背后也有专科力的体现。可能某种排布步调这家公司排不出来，但另外一家就能排出来，这也需要专科、较真。 

经济不雅察网：在长安华曦府状貌中，贝好家主要的变装和作用是什么？

宋兴华：这个状貌获得今天的得益，有三个中枢要素：

第一，地段位置好，天然在门头沟，但和石景山就隔着首钢大桥，距离地铁350米，附近有龙湖天街和中骏世纪城等锻练的配套。

第二，品性作念得好，包括户型瞎想、收纳和可变户型等，从客户视角得志了新一代年青东谈主的诉求。什么是可变户型，比如78平方米的户型，买房时咱们有一张表你不错选户型，念念要两居，咱们委派时给你两居；你念念要三居，咱们委派时给你三居。这个见解在北京独一咱们有。

第三，套型配比作念得精确。北京所有这个词的滞销盘有一个共同特征，等于户型作念大了。蓝本是奢靡升级，寰球都改善居住品性，你会发现所有这个词的事情都难逃一个国法，一朝供过于求就会出问题。

在三个要素里，地段确信是最要紧的，占比50%；家具的品性和套型配比各占25%。咱们主要在擅长的家具定位、客户触达等方面作念了一些维持。 

经济不雅察网：此前，贝好家在成都和西安拿地，2024年终末一天又划分在上海、杭州拍地，这些状貌具体会如何拓荒？

宋兴华：成都是咱们自操盘的状貌，逻辑等于重新干到尾，全盘考据一下C2M模子。

上海是第二个自操盘状貌，那块地在郊区的奉贤新城，咱们但愿通过该状貌进一步考据C2M家具科罚有筹办在不同城市、面向不同东谈主群需求的落地才略。说白了，你得我方作念得好、作念出样板来，别东谈主才更欣喜信你。

西安两个状貌，有一个是轻钞票模式，业主方选拔了咱们的C2M家具科罚有筹办；还有一个是详尽的“1+2业务模式”，包含了家具定位、营销、资金三方面。

杭州咱们是和滨江集团、兴耀房产罗致股权相助花样都集拓荒，咱们主要作念家具定位这块。 

经济不雅察网：北京有部分区域因为供应量太大出现滞销，对这种情况，用贝好家的C2M模子应该怎么作念？

宋兴华：2023年北京成交了61块地皮，其中有23块插足摇号。今天看来，23块摇号的地，有六七成是亏欠的，这个效果确信是摇号时莫得念念到的，讲明判断诞妄了，因为畴昔一直用教养判断。

房企拿地有好多诉求，现象都是为了盈利，其实不同企业的诉求不同。有的房企两年没拿地特出养团队；有的房企要匡助政府去化。抛开这些要素，从市集角度看，咱们的模子照实不错匡助一线拓荒企业作念判断。

咱们前期研判比传统拓荒商作念得多，所有这个词C2M模子测算，全是跑在拿地之前，包括价钱预期、套型配比等，拿地之前就推演结束；拿地后再用大数据校验。长安华曦府状貌咱们模子跑出来的价钱和销售价钱只差200元/平方米。

咱们的模子不错展望将来10个月的房价变动情况，联结这个变化情况，就不错展望拿地6个月后开盘时，定什么价钱相比合理。

这些在拿地之前就不错判断。一块地怎么算账，咱们有乐不雅、中性和悲不雅三个论断，中性和悲不雅的是不是能盈利，能盈利些许，如果大差不差就不错拿地。有了这些数据，拿地的安全度相对较高。 

经济不雅察网：传统拓荒商拿地前也会作念测算，两者有什么不同？

宋兴华：大多数拓荒商是反着算的，比如，我的利润要求是10%，念念要达到这个利润应该卖些许钱，念念卖这个价钱必须作念多大的户型。这个逻辑在畴昔培植，但当今不一定培植，因为市集供需变了。

咱们的算法无意相背，我先看市集需要什么户型，比例是些许，均价怎么定，开盘价怎么定；再去算按照这个模子能不可盈利；然后才会决定地块地该不该拿，以什么价钱拿。

和电建地产相助状貌，咱们前期达成好多共鸣，套型配比和价钱是两个最中枢的。 

经济不雅察网：贝好家当下最大的挑战是什么？筹办怎么作念？

宋兴华：今天的挑战主要来自贝好家C2M家具科罚有筹办的价值还莫得彻底被市集剖析。这很平素，咱们刚开动，也需要不息跳跃。合座上，房地产行业的企业遍及停留在卖方市集期间，俗例依据教养拓荒和瞎想房地产家具，改造需要时刻。

咱们一方面是要不息擢升才略，尤其是C2M模子的准确性，还有能否不息扩大应用范围。比如现时贝好家C2M模式基本达成了套型配比、价钱展望两方面较高的准确性，将来但愿能作念到群众级，争取进一步到户型、竖立等。

另一方面，亦然需要贝好家作念出得手的标杆案例来启发市集。